Hükümet, yeni vergi paketi kapsamında çalışmalarını hızlandırdı. Vergi düzenlemesinde gayrimenkul ve kiralarla ilgili bazı önemli detaylar öne çıkıyor. Bu düzenlemeye göre, gayrimenkullerdeki değer artış vergisinin kapsamı genişletilecek. Gayrimenkuller için uygulanan 5 yıllık istisna süresi, yalnızca bir konut için geçerli olacak ve diğer konutlar için kaldırılacak.
Konut kiralarının ödemesi bankalar üzerinden yapıldığında yüzde 20 stopaj kesilecek. Peki, bu yeni düzenleme piyasayı nasıl etkileyecek? Konut ve kiralarda sistem nasıl işleyecek? Konuyla ilgili merak edilenleri Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı ve Gayrimenkul Uzmanı Sebahattin Aslan, milliyet.com.tr’ye açıkladı.
‘Rayiç Değer ile Gerçek Değer Arasında Fark Açılıyor’
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şunları söyledi: “Yeni vergi paketinde ilk öne çıkan başlık, gayrimenkul satışlarından elde edilen değer artış kazancı vergisi. Bu kapsamda, değer barışının getirilerek bu düzenlemenin yapılmasını değerlendiriyoruz. Değer barışı olmadan yapılacak değer artışlarının gerçekçi anlamda vergi tahsilatına imkan sağlamayacağını düşünüyoruz.
Türkiye’de emlak vergisi uygulamalarında bazı sorunlar var. Emlak vergileri doğru tespit edilemediği için rayiç değer ile gerçek değer arasındaki fark her geçen gün artıyor. Hükümetin yeni vergi paketi kapsamındaki çalışmalarında ilk dikkat çeken başlık, gayrimenkul değer artış kazancının kapsamının genişletilmesidir. Beş yıl içinde birden fazla gayrimenkulün satılması durumunda, değer artış kazancı kapsamı 5 yıllık süreden çıkarılması hedefleniyor. Bu durum, değer artış kazancı muafiyet süresinin daha uzun bir zamana yayılmasına neden olacak.
‘Konut Dışı Gayrimenkuller İstisna Kapsamından Çıkarılacak’
Düzenleme çıktığında detaylar daha net görülecek, ancak elde tutulan gayrimenkuller için 5 yıllık istisna süresinin uzatılması planlanıyor. Arsa ve arazi satışları ve ticari gayrimenkullerin satışları bu kapsamda değerlendirilmeyecek. İstisna kapsamından çıkarılacak ilk şey, konut dışındaki her türlü gayrimenkul satışında değer artış kazancı vergisinin uygulanacak olmasıdır.
‘Vergi Gelirlerinin Artırılması Hedefleniyor’
Bu durum, gayrimenkul satışlarından elde edilen gelirler açısından devletin vergi gelirlerini artırmayı hedefliyor. Ülkemizde önemli başlıklardan biri, gayrimenkullerin satışının gerçek değerden gösterilmemesidir. Bu konuda gayrimenkul satışlarında ekspertiz raporu zorunluluğu getirilmesinin paketten çıkarıldığı görülüyor. Bu durumda, değer artış kazançlarının istisnaları veya bu gelirlerin vergilendirilmesi sınırlı kalacaktır.
Gayrimenkul tarafında değer artış kazancı beyanında çok yüksek oranda vergi ödemeleri görmüyoruz. Devlet bu gelirleri artırmak için bu uygulamayı devreye almak istiyor, ama sonuçlarını zamanla göreceğiz. ‘Kişinin ailesinden tek satış mı geçerli, her birey için ayrı bir vergilendirme mi söz konusu olacak, bu durumda gayrimenkul satışlarını kişiler sadece kendi adlarına değil eşleri ya da 18 yaş üstü çocukları üzerinden yapar mı?’ gibi durumları önümüzdeki süreçte göreceğiz.
Türkiye’de gerçek satış bedeli ile rayiç değer arasında ciddi bir problem var. Bu problem nedeniyle rakamlar çok doğru görünmüyor. Burada yapılacak bir değer barışının daha olumlu sonuçlar getireceğini düşünüyorum. Mevcut değer artış kazancında hem istisna vardı hem de enflasyona göre bir düzeltme hakkı var. ‘Bu noktada istisna tutarı kaldırılacak mı, ya da kaldırılmadan mı uygulanacak?’ bunu düzenleme çıktığında göreceğiz. 2024 yılı için 87 bin TL istisna var. Enflasyon düzeltmesi de söz konusu. Bu kalem üzerinden devletin yüksek oranda vergi geliri elde edeceğini tahmin etmiyorum.
Kira Geliri Vergilendirmesi Hakkında
Kiralardan elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın geçen yıldan beri üzerinde durduğu bir konuydu. 7.5 milyona yakın kira mükellefinin bulunduğu ülkemizde vergi beyanının 3 milyon seviyesinde kaldığı ve yaklaşık 4.5 milyon mükellefin vergi beyanlarını etkili bir şekilde vermediği yönünde genel bir kanaat söz konusuydu. Yeni düzenlemede kira ödemelerinden peşin bir vergi kesintisi yapılması hedefleniyor.
Bu sistemin sağlıklı işletilebilmesi için kira kontratlarının e-Devlet’e aktarılması büyük önem taşıyor. Günümüzde kiraların banka üzerinden yatırılması söz konusu olsa bile elden ödemelerin de olduğunu görüyoruz.
Yüzde 20 Stopaj Kesintisi Piyasayı Nasıl Etkiler?
Son dönemde kiraya veren mal sahipleri üzerindeki baskı artmıştı. Yüzde 25 zam sınırlaması sonrası mal sahiplerinin evlerini kiraya vermekten çekindiklerini gördük. Bu düzenleme yatırımcılar açısından konut tarafında kiralık daire almayı zorlaştıracaktır. Yüzde 20’lik stopaj kesintisi sonunda kiralara nispeten etki edebilir.
‘Kiraların E-Devlet’e Aktarılması Hızlanabilir’
Bu düzenlemede kiracılara da mal sahiplerine de ek cezalar söz konusu. Şu an için gerçekçi anlamda kiralarla ilgili takipleri sağlayacak bir otomasyon sistemine ihtiyacımız var. Kira kontratlarının e-Devlet sistemine aktarılması bu düzenleme sonrası hızlanabilir ve takip nispeten kolaylaşabilir.
Mal sahiplerine getirilen değer artış kazancı ile ilgili istisnanın kaldırılması, sürenin uzatılması veya kiralardan elde edilen vergilerin peşin vergilerle bankadan kesiliyor olması piyasada kiralık daire bulmayı zorlaştırabilir. Diğer bir husus, mal sahiplerinin daireleri kiraya vermek istemeyip elden çıkarmak istemesidir. Kişilerin yurt dışında kira getirili gayrimenkul alma isteği daha da artabilir.
Bu tür vergi uygulamaları yapılırken, sektörde ihtiyaç duyulan emlak vergisi gibi düzenlemelerin, gayrimenkulle ilgili rayiç değer düzenlemelerinin düzeltilmesini bekliyoruz.
‘Emlak Vergisi ve İkinci Eve Vergi Pakette Gözükmüyor’
Şu anki vergi paketinde emlak piyasasıyla ilgili diğer başlıkları çok görmedik. Emlak vergilerinin artırılması, ikinci eve ek vergi getirilmesi gibi farklı başlıklar şu an bu pakette yok.”
Gayrimenkul Uzmanı Aslan: Devletin Konut Sektörüne Teşvikini Sağlayabilir
Konuyla ilgili Gayrimenkul Uzmanı Sebahattin Aslan şunları söyledi: “Vergi paketinin konut piyasası üzerinde olumlu etkileri olabilir. Vergi gelirlerinin artması, devletin konut sektörüne yönelik teşvik ve destek programlarını finanse etmesine olanak sağlayabilir.
Yeni vergi paketinin konut piyasası üzerindeki etkileri çok boyutlu olacaktır. Hem maliyetleri artırıcı hem de kaynak yaratıcı etkileri göz önünde bulundurularak, kapsamlı ve dengeli bir politika izlenmesi gerektiğine inanıyorum.
Kira Vergisinde Kayıp Kaçak Sonlanır mı?
Kira gelirlerinin banka üzerinden vergilendirilmesi, uzun vadede konut piyasasında şeffaflığı artırabilecek ve vergi kaçaklarını azaltabilecek önemli bir adım olarak değerlendirilebilir. Bu uygulama, kira gelirlerinin kayıt altına alınmasını sağlayarak vergi tabanını genişletecektir. Bankalar aracılığıyla yapılan ödemelerin stopaj kesintisine tabi tutulması, devletin vergi gelirlerini artırmasına katkıda bulunacak ve kayıt dışı ekonomiyle mücadelede etkili bir araç olacaktır.
Düzenleme Ne Zaman Yürürlüğe Girer?
2025’te yürürlüğe girmesi beklenen bu düzenlemenin, yaklaşık 40 milyar liralık bir gelir beklentisiyle önemli bir mali katkı sağlaması öngörülüyor. Vergi gelirlerinin artması, kamu hizmetlerinin ve altyapı yatırımlarının finansmanında kullanılabilir, bu da genel ekonomik istikrarı olumlu yönde etkileyebilir.
Cezaların Caydırıcı Olması Önemli
Ancak, bu uygulamanın başarıya ulaşması için hem ev sahiplerinin hem de kiracıların bilgilendirilmesi ve bilinçlendirilmesi önemlidir. Elden ödeme yapmanın getireceği ağır cezalar, bireylerin banka aracılığıyla ödeme yapma alışkanlığını kazanmalarını teşvik edebilir. Cezaların caydırıcı olması,
vergi kaçaklarının önüne geçilmesine yardımcı olacaktır.
Geçiş Sürecinde Kolaylaştırıcı Tedbirler Alınmalı
Bu düzenlemenin başlangıç aşamasında bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Özellikle küçük ölçekli kiracılar ve ev sahipleri için banka işlemleri yeni bir yük getirebilir. Bu nedenle, geçiş sürecinde kolaylaştırıcı tedbirlerin alınması, bürokratik işlemlerin sadeleştirilmesi ve maliyetlerin minimize edilmesi gerekmektedir.
Sonuç olarak, kira gelirlerinin banka üzerinden vergilendirilmesi, vergi kaçaklarını büyük ölçüde azaltabilecek ve ekonomik şeffaflığı artırabilecek olumlu bir adım olarak değerlendirilebilir. Bu süreçte tüm tarafların iş birliği yapması ve düzenlemelere uyum sağlaması kritik öneme sahiptir.”
